РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЛИ И ЕЕ ИЗЪЯТИЕ ДЛЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Валерия Репкова
директор практики инфраструктурных проектов ЗАО «ЮКАТЭС»
Право пользования организацией или частным физическим лицом земельным участком, равно как и недвижимым и иным имуществом, которое на нем располагается, однажды может быть ограничено и прекращено в интересах государства или муниципалитетов. Попасть под изъятие могут как земли, находящиеся в собственности лиц, так и используемые ими на иных правовых основаниях.
Общий порядок изъятия земли для государственных или муниципальных нужд предусматривается нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ. Конечно же, когда дело касается принудительного прекращения прав юридических и физических лиц на имущество, не связанное с применением каких-либо санкций, например, за совершение преступления, как это происходит в случае конфискации, необходимо обеспечивать баланс интересов тех, у кого имущество изымается, и тех, в чью пользу оно изымается. Именно поэтому возможность изъятия земли может быть реализована только в исключительных случаях, предусмотренных законом, и сопровождается обязательной компенсацией ее текущему владельцу. С другой стороны, чтобы исключить возможность злоупотребления земельными правами с целью получения выгоды от планируемого изъятия земли для государственных или муниципальных нужд за счет предоставляемой компенсации, государством применяется юридический механизм предварительного резервирования земельных участков. Это позволяет избежать лишних расходов, связанных с выкупом земли, а также заранее информировать заинтересованных лиц о своих планах в отношении данной земли.
Примеров государственных или муниципальных инициатив, для реализации которых у собственников или иных владельцев изымается земля, множество. Так, для целей строительства Олимпийских объектов в г. Сочи был даже принят специальный порядок резервирования и изъятия земельных участков. Но в общих случаях такие решения принимаются с целью строительства автомобильных, железных дорог, строительства инженерной инфраструктуры или иных объектов государственного или муниципального значения.
Итак, рассмотрим действующий порядок, а также правовые основания для резервирования и выкупа земельных участков для государственных нужд.
Основания резервирования и изъятия земельных участков
Земельный кодекс ( п. 49, ст. 70.1) устанавливает перечень оснований для резервирования земель и изъятия земельных участков.
К ним, в том числе, относятся:
1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2) размещение следующих объектов государственного или
муниципального значения:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических
систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и
связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и
связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы
Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения,
обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло – и водоснабжения муниципального
значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или
межмуниципального, местного значения.
В том случае, если земля не предоставлена юридическим и физическим лицам, то резервирование земли также допускается в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природный территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. При этом следует помнить, что резервирование и изъятие для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Судебная практика
Постановлением ФАС Московского округа от 30.06.2004 № КА-А40/4871-04 по
делу №40-40207/03-96-420 суд установил, что при рассмотрении дела о признании
недействительными ненормативных актов органа государственной власти субъекта
Российской Федерации об изъятии земельного участка, принадлежащего заявителю,
нижестоящим судом не исследованы вопросы о том, возможно ли размещение
объектов городского и муниципального значения на другом земельном участке, в
результате чего дело было отправлено на новое рассмотрение.
В другом деле ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу № А32-
5485/2010 о признании недействительным постановления главы администрации
муниципального образования города Краснодар от 29.10.2007 № 1790 «Об изъятии
для муниципальных нужд земельного участка по ул. Октябрьской, 170 в Западном
внутригородском округе города Краснодара» указал, что бремя доказывания
отсутствия других вариантов возможного размещения муниципального объекта в
силу п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
лежит на администрации. При этом суд по данному делу отметил, что судом первой
инстанции дана надлежащая оценка утвержденному п. 2 решения городской Думы
Краснодара от 26.02.2004 № 46 генеральному плану города Краснодара и
утвержденному постановлением от 18.03.2009 № 815 проекту планировки
территории центральной части города Краснодара, на основании которой сделан
обоснованный вывод об отсутствии у органа местного самоуправления на момент
издания оспариваемого ненормативного правового акта обоснования
необходимости размещения объекта транспортной инфраструктуры на
принадлежащем заявителю земельном участке и отсутствия других вариантов его
возможного размещения.
Порядок резервирования
Порядок резервирования земель регулируется Положением о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 561 (далее – Положение). В соответствии с п. 2 Положения решение о резервировании земель для федеральных нужд принимает федеральный орган исполнительной власти по оказанию государственных услуг и управлению федеральным имуществом в установленной сфере деятельности. Решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд принимается, соответственно, уполномоченным исполнительным органам государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Решение о резервировании земель принимается на основании следующих документов:
- документов территориального планирования (схемы территориального
планирования) либо, при наличии, документации по планировке
территории (проекты планировки территории, проекты межевания
территории, градостроительные планы земельных участков);
- решения об утверждении границ зон планируемого размещения объектов
капитального строительства федерального значения, регионального или
местного значения;
- государственных программ геологического изучения недр,
воспроизводства минерально-сырьевой базы и рационального
использования недр, утвержденных в установленном порядке.
Подготовка решения о резервировании земель осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости. При этом границы резервируемых земель могут не совпадать с границами земельных участков. То есть межевание земель и выделение земельных участков в целях резервирования не требуется. Следует отметить, что в решении о резервировании земель должны содержаться сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.
В соответствии с Положением решение о резервировании земель может быть принято в отношении земельных участков, находящихся в пределах одного кадастрового округа. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории (Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 № 660, далее – Правила)
После принятия решения о резервировании земель исполнительный орган направляет копию решения и прилагаемую к нему схему резервируемых земель в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 8 Правил). Государственная регистрация ограничения прав осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заметим, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органов государственной власти или местного самоуправления о резервировании или изъятии, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения о таком о резервировании (изъятии).
Ограничения прав, наложенные в связи с о резервированием для государственных или муниципальных нужд, прекращаются по следующим основаниям (п.10 Положения):
- истечение указанного в решении срока резервирования земель;
- предоставление в установленном порядке зарезервированного
земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей,
установленных решением о резервировании земель;
- отмена решения о резервировании земель органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о
резервировании земель;
- изъятие в установленном прядке, в том числе путем выкупа,
зарезервированного земельного участка для государственных или
муниципальных нужд;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последствия резервирования
На Основании п. 1 ст. 56.1 ЗК РФ в связи с резервированием для государственных или муниципальных нужд могут быть ограниченны права собственников (землевладельцев, землепользователей, арендаторов):
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
здания, строения, сооружения;
- проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и
другие мелиоративные работы. Строить пруды и иные водные объекты.
Ограничение прав устанавливается на срок резервирования. Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок до 7 лет, а в случае если они не переданы гражданам или юридическим
лицам, - на срок до 20 лет (п. 3 ст. 70.1 Земельного кодекса). Срок установления публичного сервитута и срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Ограниченны сроком резервирования таких земель (п.4.1 ст. 23 и п. 3.1 ст. 22 Земельного кодекса).
В случае осуществления строительства или иных улучшений земельного участка в границах зарезервированных земель после информирования о резервировании земель собственники (землевладельцы, землепользователи, арендаторы) несут риск отнесения на них затрат и убыток, связанных со строительством или иным улучшением (п. 8 ст. 31 Земельного кодекса).
Судебная практика
При рассмотрении дела № А41-К1-1408/05 касающегося определения выкупной цены за изымаемый участок с находящимся на нем недвижимым имуществом, Десятый арбитражный апелляционный суд указал в постановлении от 04.04.2007: в силу п.1 ст. 280 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст.281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Изъятие земельных участков
Резервирование земель позволяет ограничить отельные права собственников (землевладельцев, землепользователей, арендаторов) как государственных (муниципальных), не разграниченных земель, так и честных земель. Изъятие, в том числе путем выкупа, производится по аналогичным основаниям в целях прекращения прав граждан и юридических лиц на земельные участки для государственных или муниципальных нужд.
Основные условия и порядок изъятия земельных участков регулируются ст. 49, 55 Земельного кодекса и ст. 279-283 Гражданского кодекса.
Выкуп осуществляется государством и муниципалитетом в зависимости от того, для чьих нужд выкупается земельный участок. Так, для нужд субъектов Российской Федерации земля должна выкупаться этим субъектом.
Отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд проводится при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка по соглашению, заключаемому с собственником, либо принудительно на основании решения суда.
О предстоящем изъятии собственника земельного участка должны уведомить не позднее чем за один год. Соответствующее уведомление направляется тем органом, который принял решение об изъятии.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действии Градостроительного кодекса Российской Федерации» с 31.12.2012 года будет действовать норма, в соответствии с которой не будет допускаться возможность принятия уполномоченными органами решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случае отсутствия документов территориального планирования.
Из п. 4 ст. 279 ГК РЫ, ст. 4, 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указание ее даты.
Если собственник не согласен с решение об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка. Однако нарушение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в выкупе земельного участка. В том же случае, если само решение о выкупе земельного участка было принято с нарушением установленных правил, по иску заинтересованных лиц такое решение может быть признано судом недействительным.
